大华继显：九龙仓置业目标价41.00港元 给予持有评级

大华继显最近发布了一份报告，揭示了九龙仓置业（01997-HK）购物中心的一些重要动态。由于租金下降、公司提供的租金宽减及市场推广支出的大幅增加，其净经营现金流量下降了36%。值得一提的是，公司在2020年减免的租金总额超过了20亿港元，其中约三分之二已在当年实现。管理层明确表示，在COVID-19疫情得到有效控制之前，租金减免措施仍将持续。

尽管当前租金下降的趋势正在逐渐收窄，但过去12个月的实际情况是，租金一直在持续下滑，预计今年这种趋势仍将继续。也出现了一些积极的迹象，如时代广场的零售额实现了同比正增长，一些大型租户对市场前景充满信心，例如Hermes在海港城的店铺规模实现翻倍。管理层预计，今年晚些时候，租金趋势将有所好转，这与业界的一些预测不谋而合。

在投资策略方面，九龙仓置业在2020年新增了蓝筹股投资组合，主要投资于具有稳定价值和收益的房地产股票。公司的股票投资组合规模从2019年底的41亿港元扩大到了2020年底的130亿港元，其中包括约15亿港元的累计投资收益。公司的股权投资也取得了显著的成果，录得3.57亿港元的利润，同比增长205%，主要来源于收到的股息，约占其投资组合成本的3%。

九龙仓置业还计划参与竞标中央海港用地，该用地将于6月通过招标的方式出让。目前尚未透露太多细节，因此无法确定该公司是否会与合作伙伴共同竞标。

基于以上情况，该行对九龙仓置业的前景进行了评估，将2021年/2022年的盈利预测分别调整至-3%和-10%，以反映短期内租金的疲软和占用率的下降，以及2022年的预期反弹。由于认为零售业最糟糕的时期已经过去，该行将九龙仓置业的地产投资评级从沽售上调至持有。

展望未来，一旦成功遏制COVID-19大流行，随着国际旅游的缓慢恢复，虽然复苏之路可能充满挑战，但该行仍预期将出现有意义的复苏。香港暗示，这种复苏可能始于与一些国家如新加坡形成的旅行泡沫。基于这些预期，该行将九龙仓置业的目标价定为41.00港元，这一价格与其2021年的股息收益率挂钩（4.0%）。目前的入市价为37.50港元。