营改增试点5月1日起全面推开 二手住房满2年免征增值税

【全面营改增落地实施，二手房交易新税制出炉】

财政部网站近日发布了四个文件，标志着营改增试点细则的全面落地。其中对于大家高度关注的二手房交易增值税问题，文件做出了明确规定。对于在北上广深之外的城市，个人购买不足2年的住房对外销售的，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；而对于购买2年以上（含2年）的住房，则免征增值税。这一新政的实施，无疑将为二手房市场带来新的变化。

此次营改增试点办法规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，均需缴纳增值税，不再缴纳营业税。增值税税率分为0、6%、11%、17%四档。其中，建筑业和房地产业适用税率为11%，金融业和生活服务业适用税率为6%。

今年两会期间，李克强***在工作报告中强调，营改增要确保所有行业税负只减不增。全面实施营改增后，预计全年将减轻企业税负5000亿元。

对于北上广深四市，新政也给出了相应的规定。个人将购买不足2年的住房对外销售的，同样按照5%的征收率全额缴纳增值税。而对于个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，则以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；对于普通住房，则免征增值税。

文件还对金融商品的转让和直接收费金融服务做出了详细规定。金融商品的转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵。

关于开发商的税负问题，明源地产研究院进行了研究。建筑业和房地产业存在一些无法取得增值税***的项目，例如人工成本、砂土石料等。企业在选择合作伙伴时，应多选用具备一般纳税人资质的合作伙伴，以获取更多的抵扣***。

这一改革也带来了成本压力的增加。一旦要求下游供应链企业全额提供增值税专用***，供应链企业很可能会提高销售价格，进而增加房地产企业的成本压力。

对于购房者来说，新政的实施意味着在购买二手房时，需要关注房屋的购买时间以及所在城市的规定，以判断自己是否需要缴纳增值税以及税额的多少。这一变化无疑将对二手房市场产生一定的影响，为购房者带来更多的考虑因素。

此次营改增落地实施，将带来一系列的变化和挑战。对于企业和个人来说，需要了解新税制的规定，做好相应的准备，以应对新的税收环境。关于北上广深一线城市非普通住房交易及“营改增”对各行业影响的

针对北上广深四个一线城市，对于购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，现采取新的税收政策。根据通知，销售收入与购买住房价款的差额需按照5%的征收率缴纳增值税。针对这一政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，此举可以通过征收率的方式适当进行市场管控，抑制部分投资投机需求。

对于普通住房，持有2年后进行销售，其增值部分可归房东所有，这一政策实际上鼓励了改善型购房需求的释放。在二手房交易的增值税政策方面，基本上延续了之前的营业税政策，但计税方法并非之前传言的（售出价-买进价）×5%。

具体到税率方面，建筑业和房地产是受“营改增”影响较大的两个行业。建筑行业可能面临从3%增加到11%的税率，这会对一些公司产生税负冲击。招商证券的张士宝认为，建筑公司的具体影响取决于其毛利率、进项税可抵扣比例以及期间费用率。预计房屋建设、公路桥梁等专业工程板块的总税负会下降，而园林、化学工程等板块的总税负则可能增加。

对于房地产行业，税率从5%提高到11%，因此冲击也不小。国家已经为建筑业和房地产行业出台了过渡政策。平安证券的分析师王琳指出，土地成本能否抵扣是判断对房地产公司影响的关键。如果无法抵扣，房地产商将面临税负增加的风险。但如果政策允许凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，那么将大幅降低开发商的税收成本。

“营改增”对于金融行业也有一定的影响。虽然有利于降低税负，但金融业的产品、服务种类繁多，甄别不同产品的特性并进行归类是一项巨大的工作。长江证券认为，“营改增”将利好金融行业的利润表，并可能推动金融行业的利润释放和优化费用支出结构。

除了上述行业，还有一些为“营改增”服务的公司也将受益。例如，冠豪高新作为增值税专用***专用无碳复写纸的唯一供应产品，以及东港股份与证通股份共同打造的金融业增值税业务统一服务平台，都将在“营改增”中受益。

“营改增”对各行业的影响不尽相同，既有挑战也有机遇。对于购房者来说，营改增后同等条件下的征税条件较之前税收成本有所节约。而对于各行业来说，需要灵活应对，充分准备，以应对可能出现的挑战并抓住机遇。投资机会来临，让我们深入一下即将到来的营改增试点全面推广。自五月一日起，四大行业将迎来一场税制改革的风暴，这场改革将带来哪些行业最受益呢？让我们一同揭晓。

一、营改增试点的全面推广

随着国家政策的不断推进，营改增试点将于五月一日全面推开。这一改革措施将给相关产业带来深远的影响，尤其是在减轻企业负担、促进市场活力方面将发挥重要作用。

二、四大行业最受益

1. 服务业：作为营改增试点的重点行业之一，服务业将迎来前所未有的发展机遇。随着税制的改革，服务业企业将减轻税负，提高盈利能力，进一步推动行业发展。

2. 制造业：制造业是国民经济的支柱，营改增试点的推广将有助于制造业降低成本，提高竞争力。特别是在高端制造业领域，将迎来更多的投资机会。

3. 信息技术业：信息技术业作为新兴产业，将受益于营改增试点的全面推广。税制改革将促进信息技术业的发展，为行业带来更多商机。

4. 文化产业：文化产业是国家的软实力，营改增试点的推广将有助于文化产业的发展。随着税制的优化，文化产业将吸引更多的投资，推动文化产业的繁荣。

三、市场影响

营改增试点的全面推广将对市场产生积极的影响。减轻企业负担，激发市场活力。提高行业的竞争力，促进行业的发展。为投资者提供更多的投资机会，增加市场的投资机会。

营改增试点的全面推广将为四大行业带来前所未有的发展机遇。这一改革措施将减轻企业负担，提高行业的竞争力，为投资者提供更多的投资机会。让我们共同期待这一改革带来的美好未来。(附股)