上市银行楼市“私房钱”或超过6万亿元

【上市银行楼市“私房钱”介绍：涉房固定资产或超6万亿】

你无法回到十年前购房，但即便在房价已经飙升的今天，你仍有办法以十年前的房价七折的价格曲线买房购买持有大量房地产类固定资产的A股上市银行。国有四大行在近3000家A股上市公司房屋及建筑物类固定资产排名中占据重要位置。这仅仅是冰山一角。

据《证券日报》独家统计，上市银行的自有“涉房固定资产”（包括房屋及建筑物、在建工程及房屋装修）净值约为5500亿元，而原值更是接近8000亿元。即便采取保守估计，这部分资产的真实市价也能达到惊人的4万亿元，较目前的净值多出3.45万亿元。如果估价更为大胆，那么账外隐藏的“私房钱”可能超过6万亿元。这一数字，足以令人震惊。

让我们深入理解一下这些数字背后的含义。上市银行的房产原值接近8000亿元，这是一个巨大的数字。《证券日报》记者的统计显示，这些房产的净值与市场真实价值相比，存在较大差异。这是因为银行房产的初始价值大多以成本为基准，并按照一定速度进行折旧。普遍的年折旧率在2%-7%之间，但四大行的折旧方法有所不同，因为其经历了大规模的财务重组和注资，部分固定资产是按照重组时的评估值入账。

例如，农业银行和建设银行的年报中详细说明了其固定资产的入账方法和折旧策略。这些策略考虑了多种因素，包括预计弃置费用、股份制改组的影响等。即便在严格的会计规则下，上市银行的房产价值仍然远远超过了账面价值。据统计，上市银行的平均累计折旧率约为30%，一些银行的折旧率甚至超过了这个数字。这意味着，即便考虑到折旧，这些房产的价值仍然远高于账面价值。

那么，这些房产的真实市价是多少呢？一位地产中介公司老员工的话为我们提供了一些线索：“12年赚16倍，在北京这样的一线城市并不夸张。”现实中的例子也证明了这一点。比如北京市金融街的一些房产，其价格已经翻了数倍。某上市银行高层曾表示，虽然他们购买房产主要是为了自用，但并未料到房价会涨得如此迅猛。

当我们谈论上市银行的涉房固定资产时，我们谈论的不仅仅是一个数字，而是一个活生生的现实。这些资产的真实价值可能已经超过了我们的想象，对于投资者来说，这是一个不可忽视的重要因素。购买持有大量房地产类固定资产的A股上市银行，或许是你曲线买房的最佳选择。对地产市场的洞察揭示了一个令人惊叹的现象，关于B7大厦的市值评估，如果按照地产中介的估算，这座大厦的建筑面积约为22万平方米，每平米市价上涨了约8.5万元，整体增值超过180亿元。相邻区域内的各大银行大厦，如建设银行、中信银行、交通银行等，虽然建成时间远早于B7大厦（主要集中在1993年至2005年间），但其成本显然要低得多。

房产价值的飙升并非只在北上广等一线城市显著，这是一种普遍存在的现象。多地媒体曾报道，某些区域的房价在十年内上涨了近十倍。据《证券日报》记者调查，即使是三、四线城市的黄金地段，其房价在过去十年里也至少翻了四倍。对于上市银行持有的房产，很多已经存在很长时间，甚至接近二十年。

在这些房产中，上市银行购置固定资产增速最为显著的年份是2008年和2009年。这两年，正值国际金融危机，国内房价出现了阶段性的下降。但即便在这样的背景下，上市银行涉房固定资产的公允价值变动仍至少达到了原值的五倍。如果评估更为大胆一些，这个数值可能达到原值的八倍以上。上市银行所持有的这些资产，其目前的公允价值很可能在4万亿元到6.5万亿元之间。

实际上，银行的这些房产资产已经被一些投资界的高手所注意。几年前，史玉柱就在其微博中提到，各大银行拥有大量位于黄金地段的房产，数量庞大，通常都是按照建造或购买当年的成本进行记账。这些房产往往是以十年、二十年甚至三十年前的成本入账，金额非常低。如果按国际惯例重新评估，以公允价值入账，银行的资本金将会大幅增加，甚至不需要向股民融资三年。私募界人士崔军也曾催促五家上市银行将银行房产按公允价值入账。值得注意的是，当前的全国楼市比史玉柱发布微博或崔军“逼宫”时更为火爆。

这一切不仅展示了地产市场的繁荣与活力，也揭示了市场对资产重估的期待与关注。随着楼市的持续火热，这些被低估的资产有望得到更准确的评估，为上市银行带来更多的资本支持，也为投资者提供更多的投资机会。