房地产：地产政策预期将逐步提高

    1、事件

    2014年9月15日,湖北省住房和城乡建设厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,包括加强市场分类调控、支持合理住房消费、改进住房供应方式、发挥金融和住房公积金支持作用、促进房地产转型发展、营造良好市场环境等六方面意见。

    2、我们的分析与判断

    (1)政策的内容:已尽其力,难有突破

    总体来看,湖北省出台的政策并没有超出已发布地产支持政策的几个省份的力度。

    引发一些市场关注的为所谓的优惠政策:“居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房,首付款比例按30%执行,贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。个人购买属于家庭唯一普通商品住房的,减半征收契税;个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的,契税按1%税率征收。”

    我们知道在08年政府救市期间,央行把住房贷款利率下调至基准利率的0.7倍,此后央行并未再调整过住房贷款利率的下限。而银行经营已相当市场化,放贷的利率主要以市场供求以及风险的考量为主,在09年左右推出7折利率后,利率水平逐渐提升,到目前基本仍在基准以上。因此,此次湖北的政策并未改变政策,放贷利率的自主权仍在银行。

    至于此次所提的契税优惠政策,房地产契税早有“90平米以下且家庭唯一普通住房,征收1%契税”,以及“首次购买普通住房减半征收”的优惠政策。

    其它政策方面也是当前房地产市场发展的主流政策方向,包括:

    1)分类调控:各地因地制宜出政策,库存高的减少用地供应等。

    2)支持合理住房消费:即上文所说利率7折,契税优惠。

    3)改变住房供应方式:支持共有产权房、完善公租房、加大棚户区改造等。本条中多次提到政府收储商品房的政策,包括引入基金或民间投资收储存量商品房,作为租赁房源或保障房源配租;通过收储购买商品房做公租房;棚户区改造中政府收储商品房做安置房。我们认为,政府直接购买商品房介入市场,以及棚户区改造对市场的影响,值得跟踪关注。

    4)要求银行支持开发贷和按揭贷。

    5)促进房地产企业转型:鼓励发展产业地产,绿色建筑,以及住宅产业化。

    6)营造良好环境:包括优化政务服务环境、信息系统建设以及引导媒体报道。

    (2)期待中央政策进一步放松

    从9月份最近2周楼市成交的数据来看,印证了我们期待中央政策进一步放松—最新投资观点报告》中的判断,即“成交仍在寻底,难言反弹”,今年9、10月份的成交很难有大的起色,销售的持续低迷也将继续拖累投资的改善。

    另一方面,从最新公布的8月份各项经济数据来看,也印证了我们在9月2号报告《期待中央政策进一步放松—最新投资观点报告》中的观点,即“经济回升的趋势并不明显,经济整体仍缺乏内生动力,国企改革、市场准入放松、户籍改革等制度的红利难以短期见效,今年保增长压力仍较大。”

    因此,我们维持我们的判断,即地方因财政收入增速的下降,保增长的能力有限,仍要靠中央继续出台相关刺激政策,其中地产政策是很有可能的选项,包括降低二套房首付比例,支持首套住房降低按揭利率等。

    (3)投资建议:地产政策预期将逐步提高,维持“推荐”评级

    我们认为,经济下行压力大,保增长政策预期将逐步提高,特别是对地产政策的预期将催化板块。因此,我们维持“推荐”评级。

    个股方面,继续推荐万科、保利、华夏幸福。（银河证券）